2018년 우리 국민들의 높은 관심 사항 중 하나는 부동산으로 서울과 지방의 부동산 양극화는 많은 국민들의 가슴을 멍들게 하였다. 지난 수 년간 소형빌딩 투자가 인기였다면 금년의 ‘똑똑한 한 채‘에 대한 투자 열풍은 ‘슈퍼아파트’, ‘슈퍼하우스’, ‘슈퍼부동산’ 등 투자가치가 있는 부동산을 지금이라도 마련해야 한다는 공감대가 급속하게 퍼졌기 때문이라 생각된다.

젊은 세대, 주부, 은퇴자 등 세대를 가리지 않고 부동산 투자에 높은 관심을 가지고 뛰어드는 이유는 무엇일까?

1970년대 이후 지속된 "부동산 투자 = 성공투자"라는 역사적 경험치와 학습효과가 만들어 준 국민적 공감대와 확신이 가장 큰 이유라면 이유일 것이다. 지역별로 부동산의 시세와 상승률 차이는 있겠지만, 특히 수도권 부동산에 대한 관심과 투자열기는 식지 않고 지속되어 왔다. 정권에 따라 부동산 부양을 위해 노력한 정부도 있었고, 부동산 시장의 과열을 억제하기 위해 강력한 규제정책을 내놓은 정부도 있었다. 이번 정부 또한 정부 출범 이후 수차례 부동산 규제 정책을 내놓았고 최근 9.13 부동산 대책을 발표했지만 그 효과가 있을지는 아직까지 미지수다.

생애재무설계 관점에서 볼 때, 내 집 마련부터 자산관리 차원의 부동산 투자는 매우 중요하지만, 최근 부동산 시장의 과열로 인해 전혀 갈피를 잡을 수 없는 상황이다.

생애재무설계 관점의 부동산 투자 기준은 무엇일까?

지금처럼 판단이 잘 서지 않는 상황에서는 기본으로 돌아가서 생각해 보면 좋다.

첫 번째는, “본인은 부동산 투자를 왜 하려 하는지?" 즉, 부동산 투자가 자신의 삶과 인생목표에 어떤 의미가 있는지를 먼저 생각해보자. 그리고 주거용 부동산, 상가나 오피스텔, 토지 등 본인이 희망하는 부동산 투자가 자신의 전체 삶과 그 삶을 살아가는데 어떤 영향과 효과를 가져 올 것인지 생각해 볼 필요가 있다.

두 번째는, 보편적 선택 기준과 투자 원칙에 부합하는지를 살펴 볼 필요가 있다.

먼저, 부동산 투자검토 시 보유측면과 처분측면이라는 두 가지 측면에서 검토하면 좋다.

보유측면에서는 부동산을 현 상태로 보유할 것인지, 개발할 것인지에 대해 고려해야한다. 만약 부동산을 현 상태로 보유하길 원한다면 보유 시 토지 가격 전망과 보유에 따른 부담 등을 고려해야하고, 반대로 부동산을 개발해서 보유하길 원한다면 임대 개발을 할 것인지 직영 개발을 할 것인지에 대해 고려해봐야 한다.

처분측면에서는 부동산을 현 상태로 처분할 것인지, 개발해서 처분할 것인지 고려해야 한다. 만약 부동산을 현 상태로 처분하기로 생각한다면 처분 이유, 처분 대상, 처분 시기 그리고 처분 금액 등에 대해 고려해야하고, 반대로 개발해서 처분하기로 생각한다면 개발 시기, 투자금액, 개발방법 등을 고려해봐야 한다.

만약, 수익형으로 부동산에 투자를 하는 경우라면 다음 사항을 체크하면 좋다.

첫째, 안정적인 자본이득(매매차익)이 생기는 지역과 부동산을 선택하였는가?

두 번째, 안정적인 사업이득(임대소득)을 만들 수 있는가?

세 번째, 거래가 충분히 많은 곳으로 환금성이 좋은 상품인가?

네 번째, 지역을 선택할 때 성장도시 또는 성장지역인가?

다섯 번째, 자기자본 대비 대출 비중이 30~40%이하로 고금리 리스크를 최소화할 수 있는가?

특히, 중장년층의 경우 대출비중에 대한 중요성은 몇 번을 강조해도 지나침이 없다. 그 이유는 중장년기 이후 삶에 있어 가장 중요한 것은 고금리 시대를 대비하는 `안정적 현금흐름`이기 때문이다.

생애설계는 재무, 건강, 가족 및 사회관계, 학습, 여가, 취미, 자원봉사, 커리어 등 인생의 주요 8대 분야에 있어 본인의 인생목표를 실현함으로써, 궁극적으로 노년기까지의 삶을 조화롭고 균형 있게 만드는 것이다. 우리나라 가계자산 중 대부분은 부동산 자산으로 부동산 관리와 부동산 투자는 가계자산 관리, 더 나아가 인생의 주요 7대 분야에 중요한 영향을 미친다. 정말이지 부동산 관리 및 투자에 있어 자신만의 기준이 여느 때보다 더욱 필요한 시점이다.

[매일경제 생애설계센터 정양범 본부장]


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