11·3 대책을 시작으로 미처 셈을 헤아리기도 어려울 정도의 많은 규제가 나온 지도 벌써 꼬박 2년이 넘었다. 2017년 문재인 정부 출범 후 규제의 강도는 더 강해졌다. 6·19 가계부채 대책, 8·2 부동산 대책 등이 우르르 나왔고, 지난해에는 가장 강력하다는 9·13 부동산 대책까지 나왔다. 내 집 마련을 준비하려고 했던 무주택자들이나, 이미 집을 갖고 있지만 다른 곳으로 갈아타려고 했거나 재테크 수단으로 부동산을 염두에 두고 고민했던 다주택 투자자들의 시름은 깊어가고 있다. 워낙 많이 바뀐 법규와 룰 때문에 전략을 짜기도 어렵거니와 미처 모르고 있던 규제에 걸려 원치 않은 세금을 더 내야할 수도 있기 때문이다.

정부가 꾸준히 유지해온 한 가지 기조가 있다면 ‘무주택자에겐 느슨하고 유주택자에겐 강력하다’는 것이다.

▶다주택자들은 절세 전략 세우기가 먼저… 추가 구입은 주택보단 기타 상품으로

다주택자들의 경우 올 한해 성급하게 사거나 팔기 어려워졌다. 팔 때는 양도소득세 중과를 고민해야 하고, 살 때는 추가 보유세 부담 등을 생각하지 않을 수 없기 때문이다. 결국 올 한해 다주택자 투자 키워드는 ‘정중동’이 될 것으로 전망된다.

주택 매각 계획이 있는 다주택자라면 순서를 생각해야 한다. 만약 서울 등 수도권 지역에만 집을 보유하고 있을 경우 어떻게든 양도세 중과를 피하기 어렵다. 이 경우 임대사업자 등록을 한 경우가 아니라면 양도세를 다 내야하기 때문에 여력이 있다면 매각보다는 절세방안을 고려하는 것이 바람직하다. 그러나 서울에 9억원이 넘는 고가 주택 한 채, 규제지역이 아닌 지방에 한 채, 수도권의 가격이 덜 오른 3억원 상당 주택 한 채를 보유한 다주택자라면 이야기가 달라진다. 이 사람이 주택을 매각해 1주택자가 되려고 한다면 순서가 중요해진다. 매각 순서는 규제지역이 아닌 지방의 경우 양도세 중과 적용을 받지 않으니 이를 먼저 팔아 2주택자가 된 후 수도권의 가격이 낮은 주택을 매각해 양도차익 자체를 줄여 세금을 줄이는 것이 바람직하다. 이렇게 해서 다주택자가 1주택자가 되면 과세 부담이 줄어든다. 최근 세법이 개정되면서 2020년 1월 1일 양도하는 9억원 초과 고가주택은 10년을 보유했다고 해도 2년 이상 거주해야만 기존과 같은 장기보유특별공제 최대 80%를 받을 수 있기 때문에 거주요건을 미처 만족시키지 못했다면 향후 상황 등을 종합 고려해 그 전에 처분하는 것을 고려해볼 수도 있다.

처분을 원하지 않는다면 절세전략을 세워야 한다. 종합부동산세 과세 대상이 되는 주택을 갖고 있으면서 버티기를 선택한 사람이라면 부부간 공동명의로의 변경이 절세전략이 될 수 있다. 정주용 KB국민은행 세무사는 “종합부동산세 관련 세법이 일부 개정돼 세율 자체가 높아진 데다가, 공시지가 현실화 등으로 종합부동산세 상승으로 인한 부담은 더 커질 전망”이라면서 “같은 금액이면 ‘똘똘한 한 채’가 더 유리하지만, 종부세는 인별 과세라는 점을 활용, 배우자에게 지분을 증여, 증여세 없이 과세표준을 분산하는 것도 방법”이라고 조언했다.

그러나 공동명의가 무조건 답은 아니다. 부부간 증여에도 세금을 내지 않는 비과세 금액 한도가 있기 때문이다. 강남권에 2018년 공시가격이 15억원인 주택을 부인 A씨 명의로 A씨와 남편 B씨가 보유하고 있다고 가정해보자. 이 부부는 2019년 공시가격이 더 오를 것 같아 종합부동산세 부담이 우려된다. 종합부동산세는 1주택자의 경우 9억원까지는 부과되지 않으므로 언뜻 생각해보면 공동명의로 바꿔 지분을 50%씩 가지는 게 바람직해 보인다. 그러나 부부 간에도 증여세를 내지 않는 한도는 6억원이다. 현재 15억원인 주택을 7억5000만원씩 나눈다고 치면 1억5000만원에 대해선 증여세를 내야 한다. 이 경우 세율은 1000만원 누진공제에 20%다. 이 금액이 과연 향후 몇 년간 낼 종부세의 합보다 작은지를 고려해 명의 변경을 해야 한다. 혹은 부부 간 소유비중을 각각 9억원과 6억원으로 나눠 일단 증여세 부담을 피하는 방법 등도 고려대상이 된다. 그러나 올해 아파트는 물론 모든 부동산의 공시가격이 크게 오를 것으로 예상되는 만큼 이후의 상황이 어떻게 될지, 어떻게 해야 최대한 절세가 될지는 전문가와의 상담이 필요하다.

과표 구간 문제도 고려해봐야 할 문제다. 종합부동산세를 매기는 방법을 봐야 하는 것인데, 종부세는 공시가격에서 1주택자의 경우 9억원, 2주택자 이상의 경우 6억원을 뺀 금액에 공정시장 가액비율(2019년 기준 85%)을 곱한 후 이 금액에 해당되는 세율을 적용해 세 부담을 확정한다. 그런데 공정시장가액비율까지 곱해 나온 ‘과세표준’이 6억원이 되지 않는다면 세금인상이 그렇게까지 크지 않다. 1주택자의 경우 과표 구간이 6억원이 안되는, 즉 공시가격이 15억원이 안될 것으로 예상되는 주택의 경우 굳이 공동명의를 통해 증여를 하는 것보다 몇십만원 정도의 세 부담을 안는 것이 나을 수 있다는 얘기다.

자녀에게 부담부 증여를 하는 것은 이미 널리 알려진 절세 방안이다. 부담부 증여란 전세보증금을 낀 상태로 자녀에게 증여를 하는 것이다. 다주택자의 경우 양도세 중과가 적용돼 최고 62%의 양도세를 내야 하는데 이보다는 자녀에게 전세금을 끼고 증여하는 게 나은 방안이 될 수 있다. 정주용 세무사는 “종부세는 가구별로 주택 수를 판단하되 인별로 과세하므로 다주택자인 경우 세대가 다른 자녀에게 증여하는 방법으로 주택 수를 줄여 중과를 피할 수 있다”고 말했다. 예를 들어 전세보증금 4억원이 들어가 있는 6억원짜리 주택을 자녀에게 증여하면 2억원에 대해서만 증여세가 부과된다. 이 경우 증여세율은 20%다. 만약 증여를 하려는 사람이 3주택 이상인 경우 62%까지 세금을 내야 하는 것과 비교하면 차라리 자녀 증여를 할 때 세금이 적을 수 있게 된다. 주의해야 할 점은 ‘전세금’이 자녀의 채무가 된다는 점이다. 나중에 증여받은 자녀가 이 집에 들어가 살려면 세입자에게 전세보증금을 내줘야 하는데, 이는 자녀 스스로가 충당해야 하고, 그렇지 않을 경우 부모에게 그대로 다시 증여세가 부과되기 때문에 경우의 수를 잘 따져봐야 한다.

주식시장 폭락과 여전히 매력도가 낮은 기타 금융 상품 가운데서 그래도 추가 투자처로 부동산을 고민하는 사람이라면 올해만큼은 주택보다는 기타 상품이 낫다는 의견이 전문가들 사이에선 우세하다. 세금 부담 정도가 큰 문제가 아닌 경우에야 가격이 많이 떨어진 재건축 주택을 추가 보유해 버티기를 할 수 있지만, 그렇지 않은 경우엔 정부가 옭죄고 있는 주택보다는 기타 상품이 낫다는 것. 고종완 한국자산관리연구원장은 “군사시설보호구역해제와 3기신도시 발표로 인해 2019년에는 주택시장에서 토지시장으로 1000조원이 넘는 시중 부동자금이 대이동할 것으로 예상된다”면서 “25조원이 넘는 토지보상금까지 재유입될 것으로 보여 토지시장은 주택시장 대비 개발기대감도 높고 희소성도 있다”고 설명했다.

김성제 코람코자산신탁 실장 역시 “(각종 규제에도) 부동산투자와 유동성 출구전략에 대한 고민은 항상 남아있다”면서 “불특정 다수의 국민들도 부동산을 대상으로 한 간접투자를 통해 장기의 안정적 수익을 거둘 수 있어야 하고, 그런 차원에서 상장 리츠 등 상품투자가 바람직하다”고 말했다.

▶무주택자는 무조건 청약에 올인, 젊은 층은 신혼희망타운 등 노려볼 만

이처럼 복잡한 셈법과 계산이 필요한 다주택자와 달리 무주택자의 전략은 올해 다소 ‘심플’하다. 전문가들은 입을 모아 무주택자의 올해 내 집 마련 기회는 청약시장에서 찾아야 한다고 조언했다. 정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가를 규제하고 있는데다가, 작년 9·13 부동산대책을 통해 청약당첨자 선정에 있어서 무주택자 비중이 확 커졌기 때문에 시세대비 싼 값에 공급되는 신규 분양시장에서 이들은 작년 대비 훨씬 더 유리해졌다. 또 전국적으로 집값이 하락세에 들어섰음에도 서울의 새 아파트 값은 요지부동인데다가, 이미 관리처분인가를 득한 재건축·재개발 아파트의 몸값도 뛰고 있는 상황이라 기존 아파트를 사는 것보다는 2~3년을 기다리더라도 청약시장을 노크해보는 것이 낫다는 것이다.

이미 연 초 분양에서 이 같은 트렌드는 확고해졌다. 2019년 첫 분양타자였던 ‘위례포레자이’가 평균 청약경쟁률 130대1을 기록했기 때문이다. 경기도 남양주시 다산신도시 진건 지구 마지막 분양단지인 ‘다산신도시 자연&자이’ 역시 저렴한 분양가에 힘입어 208가구 모집에 1만689명을 모아 평균 51대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 서울 재개발 사업지 중 2019년 첫 분양을 한 동대문구 용두5구역 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’ 역시 33대1의 평균 청약경쟁률을 받아들었다. 지방에서 가장 뜨거운 분양시장인 대구에서도 ‘남산자이하늘채’가 551가구 모집에 무려 4만6469명을 모아 경쟁률 84대1의 기록을 썼다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “재건축 등 구축 아파트 하락세가 불가피해지면서 올해는 청약의 해가 될 것으로 본다”면서 “리스크를 줄이면서 최대한 이익을 낼 수 있는 것이 청약시장이다. 이번 위례를 시작으로 청약광풍은 올해 내내 계속될 것”이라고 예측했다.

실제로 규정을 뜯어보면 무주택자들이 청약시장을 노려야 할 이유는 더 분명해진다. 위례 등 공공택지엔 분양가상한제가 적용돼 시세대비 분양가가 낮다. ‘위례포레자이’의 경우 주변시세의 70% 이하로 분양가가 책정됐다. 수만 인파가 몰린 이유다. 정부는 공공택지의 경우 전매제한을 최대 8년까지 두긴 했지만 현재 너무 많이 오른 주택가격이라는 점을 생각하면 ‘내집 새집마련’에 이 같은 제한이 미치는 영향은 미미하다. 전용 85㎡ 초과 대형면적 분양에서는 특히 무주택자의 입지가 확 넓어졌다. 주택공급에 관한 규칙 개정안이 지난해 12월 시행되면서 신규 분양 자격 기준 등이 무주택자에게 유리하게 바뀌었기 때문이다. 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고, 민영주택 공급 시에도 추첨제로 입주자 선정 시 무주택자에게 우선권이 주어진다. 추첨으로 당첨자를 뽑는 물량이 전체의 75% 이상 무주택자에게 간다. 이 규정은 전용면적 85㎡ 이하의 경우 청약과열지역과 기타 지역에 적용되며, 85㎡를 초과하는 경우는 수도권 공공택지, 투기과열지구, 청약과열지역, 기타 지역에 적용된다. 미계약이나 미분양 등으로 잔여 주택이 생겼을 때도 무주택자를 우선한다. 기존에는 잔여 주택의 경우 청약 자격에 제한이 없어 유주택자도 선착순으로 분양을 받곤 했다. 하지만 개정안에서는 잔여 주택이 20가구 이상이면 추첨을 통해 무주택자에게 먼저 공급한다.

올해 ‘로또청약’이 상당히 많다는 점은 청약 열기에 더 불을 붙일 예정이다. 서울 최대 규모 단지가 현재는 송파구 가락동 ‘헬리오시티(9510가구)’지만 올해 분양할 예정인 ‘둔촌주공아파트(1만2000여 가구)’가 완공되면 바로 그 자리를 넘겨주게 된다. 둔촌주공아파트의 경우 압도적인 물량과 입지 등으로 무주택자들이 올해 가장 기다리는 분양단지 중 하나다. 이미 ‘위례포레자이’로 시작된 북위례 분양도 올해 줄줄이 추가 대기 중이다. 1000가구가 넘어 북위례 분양 중 가장 단기 규모가 큰 ‘힐스테이트 북위례’은 물론, ‘위례우미린’ ‘위례신도시 계룡리슈빌’ 등이 모두 올해 분양예정 단지들이다. ‘위례포레자이’가 3.3㎡ 당 분양가 1820만원을 책정해 이들 단지들도 이 선에서 분양가가 매겨질 것으로 보여 기대를 모으고 있다. 또 다른 택지개발지구인 과천지식정보타운도 작년 분양예정이었으나 시작하지 못했는데, 올해 본격 착수할 것이라는 관측이 높다.

재건축과 재개발 물량도 풍부하다. 서울 강남권에서는 개포주공 4단지를 재건축하는 ‘개포그랑자이’와 서초 무지개아파트 재건축 ‘서초그랑자이’ 등이 기대주다. 상반기 분양예정인 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’는 청량리 4구역 내 들어서는 최고 65층 주상복합으로 청량리의 환골탈태를 이끌 주역으로 주목받는다.

자금 사정이 넉넉하지 않은 실수요자라면 ‘신혼희망타운’을 눈여겨보는 것도 좋은 방법이다. 신혼희망타운은 거주 요건 및 전매제한 등 청약 조건이 까다로운 편이지만, 기존 단지에 비해 분양가가 저렴하다는 것이 큰 장점이다. 공급 일정은 1월 평택고덕(891가구)부터 시작하여 3·4분기 화성동탄2(1171가구), 고양지축(750가구), 남양주 별내(383가구) 등이 예정돼 있다. 아울러 중랑구 양원(405가구) 및 강남구 수서역세권(635가구) 등 서울에서도 처음으로 신혼희망타운을 선보이게 된다.

▶수익형 부동산 투자할 땐 금리인상 조심

올해 전문가들이 꼽은 부동산 시장의 가장 큰 ‘폭탄’은 대출규제와 금리인상 두 가지로 나뉜다. 부동산이라는 상품 자체가 워낙 금액대가 크고, 그동안 저금리 기조에 대출을 최대한으로 끼고 사는 것이 일상화돼있던 상황에서 무주택자를 제외하면 사실상 대출을 받기가 어려워진데다가, 금리인상까지 단행되면서 대출을 받기도 어려워졌고, 받아도 부담이 예전에 비해 확 올라간다. 또 총부채원리금상환비율(DSR)이 작년 10월 도입, 본격화됐고 임대업이자상환비율(RTI)까지 추가로 들어가면서 상황은 더 어려워졌다. 특히 최근 자영업 경기가 최악으로 떨어져 상가 공실률이 계속 증가하는 추세에 있어 우량임차인을 유치하지 않을 경우 상가 등 상업용부동산 보유자들의 부담은 커질 수 있다.

오피스텔 같은 상품을 여러 개 보유한 사람의 경우 금리인상에 예의주시할 필요가 있다. 오피스텔은 거주용으로 쓸 수 있지만, ‘상업용부동산’으로 분류되기 때문에 대출 받기는 주택보다는 쉽다. 정부가 규제를 하고 있는 ‘주택담보대출’이 아니라서 전체 담보가액의 70%까지도 대출이 나온다. 다만 금리인상은 더 치명적이다.

오피스텔은 가격이 특정 지역, 특정 상품이 아니라면 거의 오르지 않아 시세차익을 기대하기 어렵고, 월세 수익을 받아 생활 안정을 노리는 경우가 많다. 그런데 최근 오피스텔 공급이 많아지면서 수익률이 좋지 않아진 데다가 금리인상까지 단행됐다. 변동금리로 대출을 70% 이상 끼고 오피스텔을 구입할 사람의 경우 월 대출 상환금과 월세 수익, 또 월세수익에 따른 각종 세금 및 건강보험료 등을 종합적으로 판단해 보유유지와 매각을 고민해야 할 것이다.

상가의 경우 우량임차인을 유지할 수 있는지가 관건이다. 최근 상가시장은 자영업경기 악화와 최저임금 인상 등으로 상황이 무척 좋지 않다.

[박인혜 기자, 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매경LUXMEN 제101호 (2019년 2월) 기사입니다]
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