현대차 GBC가 들어서고 국제교류복합지구가 조성되면 삼성동 일대는 한마디로 지금과는 전혀 다른 모습이 된다. 국내는 물론 세계 어떤 곳과 비교해도 경쟁력 있는 상권이 조성된다.

우선 2021년 삼성동에는 높이가 569m에 달하는 국내 최고 빌딩 현대자동차 GBC가 들어선다. 현대차그룹이 옛 한전 부지 일대에 조성하는 건축 규모는 총 연면적 92만6162㎡. 현대차 GBC만 해도 지상 105층에 연면적 56만443㎡에 달한다.

높이 553m 지점에 전망대를 갖추고 강남 최대 규모가 될 2000석 공연장과 영동대로 지하공간 연계 ‘선큰광장’, 전면공개공지, 계획대로 진행된다면 GBC는 빠르면 올 하반기, 늦어도 내년이면 착공해 2021년경 프로젝트가 전반적으로 마무리될 전망이다.

삼성동에는 국제교류복합지구도 조성된다. 서울시는 코엑스~잠실종합운동장 일대에 국제업무, 스포츠, 엔터테인먼트가 어우러진 마이스(MICE) 단지를 조성한다는 계획이다. 옛 서울의료원 용지도 국제교류복합지구와 함께 개발될 예정이다. 삼성역은 영동대로 지하공간 통합 개발에 따라 삼성~동탄 간 광역급행철도뿐만 아니라 GTX C노선, 위례신사선 등이 연결될 예정이다. 동부간선도로, 올림픽대로도 지하화될 예정이다.

지하철 2호선 삼성역 지하 공간에는 2020년대 초반까지 총 사업비 1조1700억원이 투입돼 42만㎡ 규모의 광역복합환승센터가 조성된다. 이곳에는 통합철도역사, 지하버스환승센터, 도심공항터미널, 주차장, 상업· 공공문화시설 등이 들어선다. 위례신사선, 삼성~동탄 광역급행철도, 수도권 광역급행철도 C노선, KTX 의정부 연장노선 등 철도노선도 들어설 예정이다.

인근 잠실에는 지상 123층, 높이 555m의 롯데월드타워가 있다. 롯데월드타워는 500m 높이에서 서울을 한눈에 조망할 수 있는 전망대와 세계 최대 스크린의 멀티플렉스 영화관, 국내 최장 길이 수중터널, 클래식 콘서트홀, 6성급 호텔 등 다양한 관광 인프라를 보유하고 있다.

▶‘대체불가’한 중심지로 우뚝 서는 삼성동

삼성동 투자성을 높게 보는 전문가들은 장기적으로 삼성동이 우리나라에서 ‘대체할 수 없는 중심지’가 될 것이라고 진단한다. 빌딩 중개업체인 리얼티코리아의 원종성 이사는 “현대차 GBC와 국제교류복합지구가 조성되면 삼성동 중심으로 영동대로에 상주하는 인원이 늘어나고 이면도로에 위치한 꼬마빌딩 상권도 활발해질 것”이라고 전망했다. 이 지역의 한 중소형 빌딩 관계자는 “GBC에는 문화·관광 랜드마크로도 조성되는 만큼, 이 일대에선 기존 중소형 빌딩은 상업·숙박 시설로 용도를 바꾸는 것을 고려하는 건물주들이 많다”고 귀띔했다.

GBC 준공으로 인근 노후 건물도 신축되면서 상권이 상승할 가능성도 있다. 원종성 이사는 “GBC라는 대형 오피스가 생기면 수만 명의 상주인원들이 인근 거리에서 구매를 한다”면서 “삼성동에 새 건물들이 들어서면 상권의 경우 임차인도 우량 프랜차이즈 위주로 바뀔 것”이라고 말했다. 지금 삼성동 꼬마빌딩을 매입할 여력이 된다면 저평가된 물건을 위주로 공략하는 게 바람직하다는 조언이다.

고종완 한국자산관리연구원 원장도 영동대로 지하도시, 교통 허브, 국제교류복합지구, GBC 등 복합개발로 인한 삼성동 가치 상승을 예상했다. 고종완 원장은 “현대차 그룹의 사세 확장으로 협력업체들이 주변으로 몰려들면 과거 삼성 사옥이 들어섰을 때의 강남역 일대와 같은 파급 효과가 나타날 것”이라고 말했다. 삼성동(GBC)-수서(SRT)-잠실(롯데월드타워)이 ‘트라이앵글’을 구성하며 시너지효과를 낸다는 전망이다.

▶서울시·강남구 갈등 등 개발 암초

삼성동 개발은 몇 가지 장애물이 있다. 현대차의 GBC 건립에 대해서는 인근 봉은사가 강력하게 반대하고 있는 상태다. 봉은사는 “현대차 건물로 인해 절 전역이 동절기 기준 4시간 이상 햇빛을 보지 못해 문화유산 가치의 훼손이 우려된다”고 주장하고 있다. 봉은사는 삼성동에 위치한 조계종 사원이다.

지난 2월 14일 현대차그룹과 강남구청이 개최한 GBC 건립에 대한 환경영향평가 주민설명회도 봉은사의 방해로 무산됐다. 설명회에서는 GBC 환경영향평가 업체가 주민들에게 평가 결과를 보고할 예정이었으나, 설명회가 무산되면서 이뤄지지 않았다. 봉은사 일조권 침해 문제는 조계종 차원에서 대책위를 꾸려 대응하고 있는 상황이라, 현대차와 조계종 간의 협의 결과에 따라 사업진행 속도가 달라질 전망이다.

국제교류복합단지 조성 계획도 걸림돌이 있다. 강남구청이 국제교류복합단지 사업 예산을 놓고 서울시와 갈등하고 있는 상황이기 때문이다. 서울시는 현대차그룹이 GBC 건립을 위해 낸 공공기여금 1조7000여 억원을 이용해 국제교류복합단지를 조성하도록 지난 2015년 지구단위계획구역 결정고시를 확정했다. 잠실운동장까지 이어지는 사업을 통해 송파구도 공공기여금을 쓸 수 있게 되자 강남구가 반발하고 나선 것. 강남구는 영동대로 일대 통합 개발로 교통난이 가중되는 만큼 공공기여금을 주차장 등 기반시설 구축에 우선적으로 사용해야 한다며 서울시와 법정소송 중이다.



▶오피스 공실 발생 가능성

임대수익률도 하락

삼성동 일대는 개발이 어느 정도 마무리되는 시점까지는 임대수익률 하락이 불가피할 전망이다. 한국전력이 본사를 나주로 이전한 여파로 GBC블록의 중소형빌딩 오피스 임대수익률은 하락세다. 이 지역의 지상 5층 규모의 J빌딩은 건물주가 운영하는 회사 사무실을 제외한 모든 공간이 비어있는 상태다. 이 빌딩 건물주는 “지난해 11월 임대료를 기존 금액에서 25%를 깎아 내놨지만 아직까지 임차인을 구하지 못하고 있다”고 말했다. GBC 부지 옆에 위치한 ‘아이파크타워’도 6개월 넘게 공실로 남아있다. 한국수력원자력이 2004년부터 지난해까지 임차해 사용했지만, 지난해 5월 본사를 경주로 이전해 나가면서 텅 비어 버렸다. 아이파크타워 소유사인 현대산업개발은 신라면세점과 함께 이곳을 매장으로 삼아 지난해 말 면세점 입찰에 참여했지만, 면세점 특허 획득에 실패했다.

삼성동 부동산에 정통한 한 공인중개사는 “GBC 인근 블록 건물주들은 전용 330㎡ 이상 되는 한 층을 통째로 임대하는 방식에 익숙하다”면서 “오피스를 쪼개 분할 임대하면 임차인을 구할 수 있는데, 상대적으로 돈이 급하지 않은 건물주들은 그대로 버티는 형국”이라고 말했다. 통상 오피스를 통임대하는 게 임대 관리가 쉽기 때문에, 대다수 건물주들이 통임대를 선호한다.

상권도 침체됐다. 삼성1동 상가번영회에 따르면 GBC 블록에서만 최근 6개월 사이 한식당 4곳이 줄줄이 폐업했다. U식당의 경우 한전 이전 이후 하루 매출이 160만원에서 35만원으로 급감했다. 월 임대료 500만원을 낼 여력이 없어 기존 직원 5명을 다 내보내고 가게 주인 부부 둘만 식당을 운영 중이다. 인근 I식당의 경우 매출이 대폭 줄면서 건물주가 월 임대료를 20%를 깎아주기도 했다. 한편 GBC 공사가 본격적으로 시작될 때를 대비한 ‘함바집’(건설현장 식당)들은 경쟁하듯 들어서고 있다. GBC 착공과 함께 건설현장 인력들이 최대 2만 명에 이를 예정이기 때문이다. 이 지역 상가번영회 관계자에 따르면 최근 1년 사이 한식뷔페 식당이 10여 곳 추가로 들어왔다.

▶앞으로 5년이 매입 기회?

현대차 한전부지 인수 이후 공시지가가 크게 오르면서 재산세가 폭등한 것도 이 지역 건물주에게는 부담이다. 임대수익률 하락, 공실률 증가, 재산세 부담 증가 등이 결합해 앞으로 GBC가 준공되기 전에 중소형빌딩 급매물이 나올 가능성도 점쳐진다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “GBC 공사 기간에는 인근 꼬마빌딩의 임대수익률을 떨어질 수밖에 없다”면서 “대출금이 많은 건물주를 중심으로 급매물과 경매 물건이 나올 수 있다”고 말했다. 그러나 그는 “삼성동은 이미 가격이 크게 오른 상태인 만큼, 시세차익을 노린 투자는 위험하다”면서 “개인 사업을 하는 투자자가 사옥용을 겸해 접근해야 한다. 대출이 많다면 일반 월세만 줘서는 5년간 버티기 어려울 것”이라고 덧붙였다.

실제로 이 지역 부동산은 몇 년 사이 크게 올랐다. 원종성 이사는 “삼성역 인근 꼬마빌딩들은 2~3년 전 투자한 투자자의 경우 50% 이상 시세차익이 난 상태”라고 말했다. 2014년에 70억원에 거래된 삼성동 이면도로의 지상 5층짜리 건물은 현재 150억원에 매물로 나와 있다. 리얼티코리아에 따르면 2014년 대로변 중소형빌딩은 3.3㎡당 시세가 6000만~7000만원이었지만 현재는 1억원 수준이다. 이면도로 물건은 2014년 3000만~5000만원에서 현재 7000만원으로 올랐다. 하지만 임대수익률 하락이 급매물로 이어질 가능성은 희박하다는 의견도 나온다. 삼성동 일대 건물주들은 장기보유자가 많고, 상대적으로 빚이 적은 편이라는 게 이유다. 문소임 리얼티코리아 선임연구원은 “이 지역은 GBC 호재로 꼬마빌딩 소유주들이 임대수익에 급급한 상황이 아니라 현재 임대료에는 크게 개의치 않고 있다”면서도 “미래에 있을 개발호재 때문에 당분간 임대료 수준이 내려간다고 하더라도 급하게 팔지는 않을 것”이라고 말했다.

GBC가 주변 상가·꼬마빌딩 투자성에는 악영향을 끼칠 수 있다는 전망도 나온다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터 센터장은 “테헤란로를 포함한 삼성동 일대 오피스 건물은 현재도 공실률이 높은 편인데 GBC에 대규모 오피스가 생기면 주변 꼬마빌딩도 공실률이 늘고 임대수익성이 떨어질 수 있다”고 지적했다. 상가도 마찬가지로 수익성이 하락할 수 있다.

고 센터장은 “GBC가 기존 코엑스몰과 시너지 효과를 내면 주변 꼬마빌딩은 상권이 흔들릴 수 있다”면서 “기존 판교 현대백화점 등도 대형 유통시설이 들어서면서 주변 상권이 약세를 보였다”고 지적했다. 유동인구가 GBC와 코엑스몰 내에만 머물게 되면 주변 상권은 매출 하락으로 임대수익률도 떨어질 수 있다는 지적이다.

그러나 원종성 이사는 중소형빌딩 오피스와 대형오피스는 수요자가 다르다는 점을 지적한다. 그는 “강남구 역삼동의 강남파이낸스센터 오피스의 경우 3.3㎡당 월 임대료는 10만원을 넘지만 주변 중소형 오피스는 7만원 수준”이라면서 “현대차 협력업체들이 GBC 인근 중소형 오피스에 들어가면 공실이 줄고 임대료가 상승할 수 있다”고 말했다.

고종완 원장은 삼성동 가치 상승은 현대차의 사세와 개발계획 성공 유무에 성패가 달렸다고 진단했다. 고 원장은 “삼성동이 현대차그룹에 경제적으로 의존하는 비율이 매우 높다”면서 “우리나라 경제 자체가 2030년까지는 완만한 성장을 보이고, 2031년까지 인구가 성장한다는 점 등을 고려했을 때 현대차도 성장성은 밝은 편”이라고 말했다. 다만 정부가 예정했던 GTX 개발, 영동대로 지하도시 건설 등이 계획대로 진행돼야 한다고 지적한다. 그는 “개발 사업이 지연돼 현대차 그룹의 성장을 받쳐주지 못하면 예상보다 상승폭이 적을 수 있다”고 덧붙였다.

[이윤식 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제78호 (2017년 03월) 기사입니다]
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