강남 부자들의 `꼬마빌딩` 선호지역이 변하고 있다. 기존에는 역삼동·논현동·포이동 등 강남 이면도로에 있는 빌딩이 주목받았다면 최근에는 대단지 재건축 주변 근린상가에 관심이 쏠린다.

자산가들이 50억원 이하 꼬마빌딩을 사는 이유는 매매차익을 얻기 위해서다. 여러 명의 소유주로 구성된 집합건물은 향후 노후했을 때 건물을 부수고 새로 짓거나 리모델링을 하는 것이 쉽지 않다. 각 소유주 입장이 서로 엇갈리기 때문이다.

하지만 꼬마빌딩은 대지면적이 200㎡ 이하더라도 소유주가 한 명이어서 개발이 용이하다. 꼬마빌딩 가격이 그동안 천정부지로 치솟은 이유다. 가장 먼저 강남 개발이 이뤄진 신사역 사거리 부근 꼬마빌딩 가격은 1960년대만 해도 3.3㎡당 500원에 불과했지만 지금은 2억원에 육박한다. 50년 만에 40만 배가 뛴 셈이다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "꼬마빌딩을 사는 것은 사실 그 지역의 땅을 사는 것과 같다"며 "실제 감정평가를 해봐도 전체 빌딩가치의 90%가량이 토지 가격에서 나온다"고 설명했다.

또한 꼬마빌딩은 자산가치가 매매가격이 아닌 기준시가를 따르기 때문에 증여·상속에 유리하다. 이 같은 이유로 향후 전망도 밝은 편이어서 꼬마빌딩 매수 희망자는 늘 끊이지 않는다.

꼬마빌딩 전문투자자들의 투자 주기는 대개 5~6년 정도다. 허름한 건물을 저렴하게 매입해서 리모델링으로 빌딩 외관을 개선해 빌딩 가치를 높인다.

하지만 그동안 각광받았던 홍대거리나 이태원·경리단길 등 주요 상권 꼬마빌딩 가격이 크게 오른 것이 진입장벽으로 작용하고 있다. 글로벌 부동산컨설팅 회사인 JLL에 따르면 이태원 이면도로에 있는 빌딩의 3.3㎡당 가격은 7000만원에 달한다. 경리단길도 대로변이 7000만~8000만원, 이면 빌딩은 5000만~6000만원까지 올랐다.

홍대 거리는 홍대입구역에서 홍익대까지 메인 도로 주변 빌딩 가격이 이미 크게 오른 것이 투자를 망설이게 하는 요인이다. 빌딩 가격이 덜 오른 합정·상수 지역까지 빌딩 투자 범위가 넓어지고 있지만 빌딩 가격이 오르는 속도에 비해 임대료 상승 속도가 느린 편이다. 황종선 알코리아에셋 대표는 "신분당선 개통으로 강남대로 주변 이면도로에 위치한 빌딩 가격도 5~10% 올랐다"고 말했다.

이에 강남 부자들은 최근 헬리오시티나 둔촌주공아파트와 같은 대규모 재건축 단지 인근 꼬마빌딩에 관심을 갖고 있다. 대단지 주변 꼬마빌딩은 상권 변화가 극심한 여타 지역에 비해 안정적인 배후 수요를 갖추고 있어 투자 리스크가 크지 않은 것이 장점이다.

김명식 JLL 이사는 "기존 단지보다 3배에 가까운 입주민, 그것도 구매력이 큰 중산층이 들어올 예정인데 아직 인근 상가는 낡은 상태이고 가격도 예전 수준"이라며 "이들 상가를 매수해 리모델링 한 뒤 우량 임차인을 유치하려는 움직임이 나타나고 있다"고 전했다.

주요 상권 인근에 위치한 주택을 사는 사람도 적지 않다. 주택 임대료는 상가 임대료의 절반이어서 건물 가격도 절반에 불과하지만, 향후 주요 상권 가격을 감당하지 못한 상인들이 인근 지역으로 점포를 옮겨올 수 있기 때문이다. 상권 확대의 혜택을 입으면 건물 가격도 뛴다. 신 차장은 "꼬마빌딩 투자의 관건은 저평가된 건물을 사서 구매력 갖춘 유동인구를 유치하는 것"이라며 "주요 상권 근방에 있는 주택 투자나 입주를 앞둔 강남 대단지 인근 상가 투자는 그러한 점에서 성공 가능성이 높다"고 평가했다.

[용환진 기자]
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